皆様、こんにちは。司法書士の橋村です。

この度、不動産登記に関する重要な法改正が行われ、2026年（令和8年）4月1日から、不動産（土地や建物）の所有者の方の住所や氏名に変更があった場合、原則としてその変更日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられることになりました。

「え、登記ってそんなに頻繁にするものなの？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。これまで、住所や氏名が変わった際の登記は、義務ではありませんでしたが、今回の法改正により、今後は必ず登記が必要になります。

負担軽減のための新制度「スマート変更登記」とは？

義務化と聞くと、手続きが煩雑になるのではないかと心配される方もいらっしゃるでしょう。しかし、今回の法改正では、皆様の負担を軽減するための新しい制度「スマート変更登記」が導入されます。

「スマート変更登記」とは、一定の情報を法務局に提供しておけば、その後、住所等の変更があった際に、法務局が職権で変更登記を行うという画期的なサービスです。これにより、皆様は住所や氏名が変わるたびに、ご自身で登記申請をする手間が省け、義務違反となる心配もなくなります。

スマート変更登記を利用するための手続き（個人の場合）

個人の方がスマート変更登記を利用するためには、「検索用情報」の申出を行う必要があります。

検索用情報とは？

検索用情報として申し出ていただく主な内容は以下の通りです。

• 氏名
• 氏名のフリガナ
  （外国籍の方の場合はローマ字氏名）
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス

これらの情報は、法務局が住基ネット（住民基本台帳ネットワークシステム）を定期的に照会し、住所等の変更の有無を確認するために利用されます。また、変更があった場合に、法務局から皆様へ確認のメールが送信される際にも使用されます。

検索用情報の申出方法と時期

検索用情報の申出には、大きく分けて以下の2つのケースがあります。

2025年（令和7年）4月21日以降に初めて不動産の所有権登記を申請する場合（同時申出）

この場合は、登記の申請書に上記の検索用情報を記載して、登記申請と同時に申し出ていただく必要があります。

2025年（令和7年）4月20日以前に既に不動産の所有権登記がされている場合（単独申出）

この場合は、別途、検索用情報の申出を行うことができます。申出は、オンライン（「かんたん登記申請」）または書面で行うことができます。書面で申し出る場合は、申出書を作成し、所有している不動産のいずれかを管轄する法務局に提出します。

申出後の流れ

検索用情報の申出後、住所や氏名に変更があった場合は、法務局が定期的に住基ネットに照会して変更の事実を確認します。変更があった方には、法務局から変更登記をしてもよいかを確認するメールが送信されます。皆様がメールで同意の返信をすると、法務局が職権で変更登記を行います。

注意点

• メールアドレスは、ご本人様が普段お使いになっているメールアドレスを正確に申告してください。メールアドレスがない場合は、その旨を申し出ることになりますが、その場合、法務局からの確認は書面で行われることになります。
• 単独で検索用情報を申し出る場合、登録免許税などの費用はかかりません。
• 海外にお住まいの方は、法務局で住所の変更を確認することができないため、スマート変更登記の対象外となり、ご自身で変更登記を申請する必要があります。

困ったときは専門家にご相談ください

今回の法改正やスマート変更登記の手続きについてご不明な点がありましたら、お気軽に司法書士にご相談ください。司法書士は、皆様の疑問にお答えし、適切なアドバイスをさせていただきます。また、登記申請の手続きを代理することも可能です。

その他、法務局の登記手続案内もご利用いただけます。

今回の法改正は、皆様の大切な財産である不動産の管理をより確実にするためのものです。内容をしっかりとご理解いただき、適切な手続きをお願いいたします。

住所・氏名の変更についてはこちらをご覧ください。